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烟台楼市“金九银十”猜想

更新时间2012-09-17 21:35:29     点击次数: 3665
 
 
进入9月份,楼市传统销售旺季“金九银十”正式拉开了帷幕。2011年的“金九银十”被事实证明只是“铜九铁十”,2012年又将如何?第二季度以来烟台楼市成交量一路上扬,本来使人们对“金九银十”的到来多了一点儿信心,但8月份成交量环比下滑又使前景变得扑朔迷离。今年的“金九银十”到底能否如期而至?含金量又有多少?笔者不妨在此做一番揣测,反正猜的准或不准,楼市都在那里,不痛不痒。
 
一、“金九银十”当可期待
笔者认为,今年的“金九银十”还是值得期待的。
首先从成交量上来看,根据烟台房产交易网的数据显示,2012年烟台楼市的成交量(网上备案数量,与实际销量略有差别,下同),总体上是呈上升趋势的,8月虽然比7月有了较大幅度的下滑,但成交量也达到了2748套,高于除7月份以外的任何一个月。7月的成交量之所以有大幅的攀升,一个重要原因是720日至724日召开的住博会。据烟台搜房网资料显示,为期四天的住博会共实际成交936套,大大提升了7月的成交量。可见8月比7月成交量的下滑,实际上并不是因为8月的成交量少,而是由于7月的成交量太多,所以这种下滑不应被看做烟台楼市转冷的信号。
再从取得预售许可证的情况来看,上半年取得预售许可证项目数量有两个小高峰,分别是414个和616个项目。4月较多项目取得预售许可后,月度成交量首次突破两千套的“红五月”接踵而来;6月之后更是成交量突飞的7月。而下半年的8月份,有24个项目取得预售许可证,据此推测紧随其后的9月成交量将会有所上升是否不无道理呢?
从开发商的动作来看,据不完全统计,20129月,有27个项目可能会开盘或者加推房源,数量之多是之前几个月从来没有过的。显然,开发商也是看中了传统的“金九银十”销售旺季。再结合中秋、国庆两个重要节日可能推出的促销政策和促销活动,9月、10月的成交量还是值得期待的。
此外,2012住博会的影响也未完全消退,住博会上除实际成交外,也打成了购房意向7210起,这7000多起的购房意向除了增加了7月、8月的成交量外,还有相当一分部分可能会在开发商拿出优惠的9月、10月释放。
综上,笔者认为,在接下来的两个月,烟台楼市的成交量仍有可能保持较为稳定的增长,9月成交量超过8月应该不成问题,突破3000套甚至接近、超过7月大概也不是什么难事,但估计也仅止于此了,不太可能突飞猛进,毕竟“金九银十”不是救命稻草,指望着两个月实现全年销售量的一大部分是不现实的。
 
二、销量能升价格难涨
对于随后两个月的成交量,笔者持较为乐观的态度,对于价格则是相反了。“以价换量”是今年第二季度以来媒体提到烟台楼市成交用得最多的几个词之一,降价能否换来销量业内还存在分歧,但至少涨价会影响销量已经形成了共识。
8月份算是个活生生的例子了,成交均价上涨了约14.14%,相应的则造成了成交量21.08%的下滑。固然前文所说7月成交量太高是主要原因,但一方面也是部分开发商在七月底八月初调高了对市场的期望值,对市场发展持有侥幸心理,降低了优惠幅度,造成了成交量的下滑。或者也并非因提高了对市场的期望值而持有侥幸心理,8月份房价的上涨很有可能是一次试探,较之8月,显然多数开发商还是希望主打传统的销售旺季9月、10月,但对于涨价还是降价促销尚不确定,故在8月适当上调价格观察市场的反应,在得出涨价会影响销量的结论后,9月、10月可能会加大优惠力度。故成交价格较之8月应该会有所回落,大致与7月持平或者略高。
另一方面,库存压力的加大也使得房价不太可能上涨,根据烟台房产交易网数据显示,截止至831日下午17:30,烟台市尚有已取得预售许可待售商品房59499套,即使不计新入网项目,以每月销售3000套计算,也要20个月才能将将存量房销完,在这种库存压力下,房价应该很难上涨。
 
三、刚需项目仍为主角
根据对来自烟台房产交易网的数据统计,2012年第二季度,烟台六区成交量在50套以上的楼盘共有41个;20127月,成交量在15套以上的楼盘有50个;20128月,成交量在15套以上的楼盘有55个。据不完全统计,这些项目中的80%以上是均价在6000元以下、主力户型在100平方米以下的刚需项目,而高端项目除龙湖葡醍海湾外成交量均比较尴尬。
201218月份,烟台六区商品房共成交15992套,其中以福山区居首,众所周知,福山区的楼盘以刚需为主,鲜有高端或投资型项目;成交量居第二位的是芝罘区,而芝罘区畅销楼盘大多来自南部新城,这也是一个刚需项目比较集中的区域;开发区成交量的1/3以上是由东方国际商务中心和澎湖山庄和两个项目完成的,而这两个项目也都在55005800元之间。与这三个区域形成鲜明对比的是东部三区,房价较高,成交量也较少。高新区的这一特点最为明显,价格一直居于六区之首,成交量也一直垫底——高新区人口较少、市场规模小或许确实是其成交量上不去的重要原因,但过高的价格绝对也影响了其销售,同样位于此区域的三兴御海城取得了不错的成绩(8月开盘销售126套,也是18月高新区唯一成交量过百的项目)正是对其最好的注脚。
9月可能开盘或加推的27个项目来看,11个项目价格待定,16个项目公布了均价,平均在5500元左右,奥林峰情、山与城等项目甚至出现了4打头的房源。
 

 


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