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成功案例


峻德市场研究

地址:烟台市芝罘区通世南路1861创意产业园区C6号楼6层

邮政编码:264000

负责人:武俊

电话:13589856303

座机:0535-6850345 
传真:0535-2128303

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成功案例
 

恒升置业莱西项目市场研究

更新时间2012-07-03 09:25:36     点击次数: 4142
 

 
 
宗地位于莱西市夏格庄镇,209省道东侧。距夏格庄镇政府1公里,烟威青城际轻轨夏格庄站4公里,莱西市政府25公里,青岛市政府75公里。
 
1、宗地面积约为120亩;
2、宗地东临黄山路,西临209省道,南临姜渚路,北临华庆路(拟修);
3、宗地地势平缓,地表、地下均无深沟、高压线、暗渠等可能对开发造成重大影响的因素;
4、宗地无地上附着物,项目建设不受附着物补偿、居民拆迁、旧厂搬迁及历史文物古迹保护等因素影响。
 
1、项目暂无公交线路通过;
2、项目西侧为209省道,可通往青岛、莱西市区;
3、项目距烟威青城际轻轨夏格庄站4公里,城市轻轨预计2013年底通车;
4、项目距青岛流亭国际机场40公里,莱西火车站15公里,青岛港(码头)60公里,烟青一级公路10公里,同三高速公路15公里,青龙高速公路15公里。
 
1、项目距夏格庄镇政府1公里,镇政府所在地有夏格庄中学、夏格庄卫生院及商场、休闲广场等设施;
2、项目南侧为夏格庄工业园。
3、项目距胶东半岛最大的内陆湿地、青岛市最大的沼泽湿地生态系统和野生动物集散区——姜山湿地生态区2公里,距青岛华山国际高尔夫球场15公里。
 
 
夏格庄镇位于山东半岛城市群、半岛韩日协作区和半岛制造业基地的中心位置,坐落在青岛市“半小时经济圈”内,俗称“青岛市后花园”、“莱西市南大门”,曾获“省级安全镇”、“首届中国乡镇投资环境300佳”等荣誉。
全镇面积107平方公里,3.4万人。地域广阔,资源丰富。镇内江山湖自然环境优美,风光独特,拥有省级保护湿地1000公顷,是一个集生态旅游、休闲度假于一体的观光胜地。
夏格庄镇周边孙受镇、姜山镇、店埠镇共有人口约15万人。
 
1、区域房地产现状:区域内房地产市场尚不发达,居民居住以农民自建房为主,商品房项目现有一个,为青岛金居地产有限公司开发的宝景山庄。
2、客群分析:项目客群分为刚需客户与休闲度假、养老地产客户两类:
(1)刚需客户,包括:A.本镇及周边乡镇人员,以年轻人婚房或中青年改善型住房为主(夏格庄镇常住人口约3.4万人;周边姜山镇人口约6万,孙受镇3.4万,店埠镇5.8万);B.夏格庄现有企业及新工业园企业员工(夏格庄镇现有工业企业52家,其中外资6家;以食品加工、服装纺织、工艺品加工、塑料制品、畜禽产品、建筑建材为六大主导产业)
(2)休闲度假、养老地产客户,包括:A.莱西市区人口;B.居于济南、青岛、烟台等地的莱西人,有意返乡置业者;C.其他异地购房者。
 
 
1、退红线:东西两侧6m;南侧6m;北侧一半日照间距,约12m;
2、绿化率不低于30%;
3、执行9070政策;
4、车位不少于30个/百户;
5、预留物业、居委会用房;
6、容积率无硬性规定,按项目规划约为1.2。
 
1、多层住宅,5+1建筑形态;
2、以70~90平米中小户型为主,面积比例为:80平米以下户型,约占25%,以舒适两居为主,可建少量50平米以下单身公寓;80~90平米约45%,户型以紧凑三居为主;90平米以上,约占30%,舒适三居,最大不超过120平米。
3、着眼于提高产品的附加值:对刚需客户,完善配套设施,引进幼儿园、学校、超市、会所等;对其他客户突出休闲度假特色,如生态庄园休闲。
 
 
一期进行临街商铺和部分住宅开发,产品如下:
临街商铺每套2层,面宽6m,进深10m,每套120㎡,约20套,合计 2400㎡。
住宅14栋,均为5+1层,一梯两户:其中1至8栋为三单元,平均每套80㎡,计240套,19200㎡; 9至14栋为二单元,平均每套90㎡,计120套,10800㎡;住宅合计360套,约30000㎡;阁楼、地下室合占一层,面积合计约为6000㎡。
车库约110个,小棚户均1个。
第四部分 营销策略
一、项目卖点
1、莱西新城市中心——交通便利,城铁,半岛机场建设
2、休闲度假、养老地产项目——与本镇湿地资源相结合
3、项目本身特点,立足于:A.打造乡镇精品住宅,改善村民居住环境;B.品质物业服务,改变村民生活方式;C.远离喧嚣都市,体验庄园生活——需建设庄园体验区及投资开发生态休闲度假项目。
二、主推案名
1、恒荣·仲夏庄园
(1)释义:
A.恒荣为公司名;
B.仲夏,夏季的第二个月,即农历五月,因处夏季之中,故称为仲夏,亦是盛夏,一年中阳光最盛的时节。《易》曰:“时乘六龙以御天”,指太阳神驾六龙永恒地在天空中运行,有繁荣昌盛、自强不息的意思。
《仲夏夜之梦》是莎士比亚最成功的喜剧之一,曾被改编成电影、音乐剧、故事、绘画等。其中经典台词“请记住,你和我的缘,已经牵上联系了。”广为流传。
“仲夏”一词,兼具中西特色,典雅与通俗共存。
C.庄园,强调项目休闲度假与亲近自然的特点。
D.此案名还将项目地址“夏格庄”隐含在内。
(2)广告语:
A.来仲夏庄园,共享仲夏夜之梦;
B.离城市不远,离自然很近。
2、荣升庄园
(1)释义:
A.以“青岛恒荣置业有限公司”和“烟台恒生置业有限公司”各取一字,合为“荣升”做公司案名。
B. 荣,草木茂盛,引申为兴盛;升,向上;荣升作为一个词,有光荣升迁之意。
C.庄园,强调项目休闲度假与亲近自然的特点。
D.此案名简单吉祥,尤其容易得到政务、商务人士的青睐。
(2)广告语:
A.荣升庄园,助您的生活尊荣升华;
B.离城市不远,离自然很近。
三、其他案名参考
案名
广告语
备注
极速新城、速度新城等
与都市生活一“线”相连;
近邻都市动脉,远离俗世喧嚣。
强调紧邻烟威青城市轻轨站点,交通便利快捷。
盛夏庄园、假日庄园、假日绿洲等
离城市不远,离自然很近;
以自然为景,与花鸟为邻。
强调城市与自然的结合;
此案名还将项目地点“夏格庄”隐含在内。
半岛新城、半岛绿洲等
做青岛的后花园,以青岛为大后方
强调与青岛的一体性。
翠园、翠景苑、怡景家园等
 
根据项目特点命名。
 
第一部分 项目地块整体情况分析一、地块位置二、地块现状三、项目交通出行状况四、项目周边社区配套第二部分 市场分析一、宏观市场二、房地产市场分析第三部分 项目定位及规划一、规划条件二、产品定位三、项目规划项目拟分三期开发,一期主要面向本镇及周边乡镇刚需客户,价位较低,迅速收回资金;二期主要面向当地工业企业;三期为休闲度假地产,品质较高,价位适中。


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