AD-logo
首页 | 联系我们 | 加入收藏
AD-logdfasdo
原创文章


峻德市场研究

地址:烟台市芝罘区通世南路1861创意产业园区C6号楼6层

邮政编码:264000

负责人:武俊

电话:13589856303

座机:0535-6850345 
传真:0535-2128303

Email:[email protected]


 

烟台市福山区房地产市场调查报告

更新时间2012-07-02 15:09:41     点击次数: 5261
 

                                第一部分:市场调查概述

一、市场调查目的

本次对烟台福山区开发区进行房地产市场专项调查,最终目的是在搜集、了解福山区房地产市场有关数据的基础上,从动态角度分析福山区房地产市场现状及发展趋势,从而论定福山区域房地产项目的发展及潜在机会,为贵司房地产开发用地决策提供市场依据。
二、市场调查内容

1、福山区城市宏观环境;

2、福山区城市规划;

3、福山区房地产市场现状及发展趋势;

4、福山区、开发区市场主要在售项目调查;

5、福山区、开发区房地产客户群分析;

围绕上述工作内容,我司市场部组成了专业调研小组于2010年6月21—23日,对烟台开发区及福山区房地产进行初步的市场调研工作,通过对相关调查数据及资料的收集整理,进行了专业分析,最终形成本报告,力求对福山区的房地产市场做到精确的认识,为贵司烟台土地市场的开发提供有效的指导建议。

三:市场调查方法
1、资料搜集
(1)房地产主管部门提供
通过福山区土地局、规划局、房管局等相关部门,了解福山区城市发展规划以及土地、房产开发等数据。
(2)文献资料及网络搜集
搜集有关烟台市及福山区宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。
2、踩盘调查
主要针对福山区以及开发区主要在售项目进行调查,通过市场调查小组人员走访获取第一手市场资料。

第三部分  在售楼盘个案分析 

 

项目名称

 星河城

项目地址

烟台市福山区福海路288号

销售电话

2130777

开发商

隆城置业

设计单位

广东粤建设计研究院有限公司

全案策划

置地前景

 

物管公司

星城物业

物管费

(元)

1.3

是否含电梯费

 

广告推广

刺客

推广媒体

报纸、单页、折页、网络、户外

 

主题定位

香草天空(星河城3)

项目规划

总体

规划

占地面积

215亩

建筑类型

高层、小高层

建筑面积

38万平米

项目规模

23栋高层 4栋小高层

绿化率

62.5%

容积率

2.2

工程进度

3期封顶

交付日期

现房

后续供应

2012年4期

小区配套

小区自带2000平米幼儿园,2万平米商业步行街

车位

1:1

租售方式

租售

户型组合

一室一厅

面积区间   59.52—75.7    m2 (YOHO)

二房二厅

面积区间   85.12—92.29   m2

三房两厅

面积区间   98.69—134.89  m2

四房两厅

面积区间                  m2

其他

 

总户数

3255

 

项目销售

推出日期

2007.6.9 一期开盘

2008.7.19 二期开盘

2009.9.19 YOHO开盘

2010.5.1 三期认购

销售现状

一期二期售罄,现有部分大户型及精装YOHO小户型出售

优惠

3期认购一万抵两万,开盘享96折优惠

价格

范围

 

标准层(标出楼层)

最高价

 

最低价

3200

均价

4500

价格层差

 

复式、洋房

最高价

 

最低价

 

均价

 

价格层差

 

价格

走势图

 

热销类型

小高层及高层的70平米左右的小户型

滞销类型

         公寓,主要原因公摊大,价格高

项目分析

优势

楼盘规模较大,小区园林做的较好,户型优越

劣势

产品多是高层和小高层,产品样式单一,小区居住较为集中,私密性不好

整体点评

  星河城算是福山比较典型的新生代楼盘之一,其一期开盘当天2亿的销售业绩刷新了福山房产市场,后期的园林绿化,公关推广,产品定位都非常准确,成为福山区、开发区甚至芝罘年青人首次置业的热门。其产品的规模可谓福山区为数不多的大盘之一,规模大又成为其后续产品的一大亮点,在福山区,星河城对中低端的定位非常成功,尤其是工薪一族的购买比率几乎占到80%。

  除本项目规模较大、园林绿化较好、项目定位推广等优势之外,其项目楼体外墙颜色也是不少当地市民选择的一个因素,相比较灰色、暗红色,星河城明朗的外墙颜色较为符合当地人的审美要求。

                                 

 

 

项目名称

 香逸中央

项目地址

烟台福山区福海路213号

销售电话

6305888

开发商

烟台沪丰房地产开发有限公司

投资商

中核投资有限公司/深圳市合正房地产集团有限公司

设计单位

北京中外建建筑设计有限公司

物管公司

深圳合正物业

物管费

(元)

1

是否含电梯费

整合推广

青铜骑士

推广媒体

户外、单页、折页

主题定位

 

项目规划

总体

规划

占地面积

逾20万平米

建筑类型

高层、小高层、洋房、双拼别墅

建筑面积

逾50万平米

建筑风格

地中海风情

绿化率

45.8%

容积率

2.19

工程进度

准现房

交付日期

 

后续供应

 

小区配套

小区自建幼儿园

2500多平米的配套及商业会馆将羽毛球、乒乓球、健身房、棋牌室、SPA馆、音乐茶座

车位

5000多个

租售方式

 

户型

组合

               标准层

一房一厅

面积区间                     m2

二房二厅

面积区间          78—93     m2

三房两厅

面积区间          117—160   m2

四房两厅

面积区间          148—187   m2

复式

三房两厅

面积区间      159   m2

六房三厅

面积区间      253   m2

八房三厅

面积区间      239   m2

总户数

5000多户

项目销售

推出

日期

2009.7.11开盘

销售现状

仅有数量不多花园洋房

优惠

2万抵3万认购优惠,全款还可享99折优惠。

价格

范围

 

最高价

5000元/m²

最低价

4200元/m²

均价

4500元/m² 

价格

走势图

 

热销类型

  高层、小高层70—100的小户型,花园洋房的复式户型

滞销类型

 小高层的130—160的三房户型

项目分析

优势

   位置、产品自身、产品多样化

劣势

一些大户型总价较高,针对的客户范围较为狭窄,目前小区园林尚未成形

整体点评

香逸中央与星河城两个楼盘仅隔福海路,地理位置具佳,在产品定位的客户人群上有一定区别,香逸中央目前主要针对中高端人群,产品类型比较丰富,户型的赠送面积优势非常吸引人。

                   

 

 

项目名称

 奥林风情

项目地址

烟台市福山区福海路150号

销售电话

8010777

开发商

山东鑫汇房地产开发有限公司

设计单位

 

营销代理

 

物管公司

新天地物业有限公司

物管费

(元)

0.7

是否含电梯费

全案代理

深远国际

推广媒体

 

主题定位

中央生态健康区

项目规划

总体

规划

占地面积

275707 m2

建筑类型

多层、小高层、高层

建筑面积

487696.6 m2

项目规模

90万平方米

绿化率

40.25%

容积率

1.64

工程进度

一期交房,二期基本封顶

交付日期

2010年年底

后续供应

 

小区配套

幼儿园,老年活动中心,2000多平米奥林匹克文体中心

车位

3516

租售方式

业主购买

户型组合

一房一厅

面积区间     52.76         m2

二房二厅

面积区间    68—95.59       m2

三房两厅

面积区间     104.99          m2

四房两厅

面积区间                   m2

其他

 

总户数

3369

项目销售

推出日期

2009.10.17一期开盘

2010.6.12二期开盘

销售现状

一期二期基本售罄,

价格

范围

 

 

 

 

 

 

标准层(标出层数)

最高价

 

最低价

 

均价

4000

价格层差(元)

50

                       复式、洋房

最高价

 

最低价

 

均价

 

价格层差

 

价格

走势图

 

热销类型

两房小户型

滞销类型

   个别户型不通透,楼层不好的户型

项目分析

优势

    地段,小区配套,产品品质

劣势

   与星河城和香逸中央相比产品定位不是太明显,

整体点评

奥林峰情2期开盘销售非常火爆,一方面是产品自身的品质,另一方面也反映了福山区房市的需求现状,尤其是一些品种较高、规模大一些的楼盘,市场的需求量还存在一定的缺口。

  与星河城、香逸中央相比,奥林峰情的健康主题有点稍微宽泛,对客户群体的鉴定范围不是那么明显。

                         

 

项目名称

 融科林语

 

项目地址

烟台开发区黄山路39号

销售电话

6397066/6377099

开发商

烟台开发区产业联合发展有限公司(联想控股成员企业 融科智地投资)

 

设计单位

 

营销代理

 

 

物管公司

融科第一太平

物管费

(元)

1.5

是否含电梯费

 

营销推广

 

推广媒体

网络、户外、单页

 

主题定位

倚林听语观天下

 

项目规划

总体

规划

占地面积

7万平米

建筑类型

多层、小高层、高层

 

建筑面积

15万平米

楼层状况

6层、11层、18层、32层

 

绿化率

43%

容积率

2.3

 

工程进度

一期基本封顶

交付日期

2011年

 

后续供应

一期1#、2#、3#已开盘,4#、5#、6#6月底开盘,二期多层、小高层

 

小区配套

山语,林溪、峰景三大主题园林

 

车位

 

租售方式

 

 

户型组合

户型概况

80——100平米两居和三居,120-150平米大三居,高层是两梯四户,小高层是一梯两户和两梯两户

 

一房一厅

面积区间      m2

 

二房二厅

面积区间     约88—100    m2

 

三房两厅

面积区间     约96—133   m2

 

四房两厅

面积区间         m2

 

其他

 

 

总户数

1580

 

项目销售

推出日期

 2010年5月26日1#2#、3#开盘

2010年6月底4#、5#、6#开盘

销售现状

1#2#3#仅有少量房源,5#好户型全部被银行团购,4#、5#、6#房源不多

 

价格

范围

 

最高价

 

 

最低价

4350(1#开盘价)5300(3#开盘起价)

 

均价

5500

价格层差

 

 

价格

走势图

 

 

热销类型

中小户型及带有地下室和入户花园的一层。

 

滞销类型

小高层的2、3、层大户型

 

项目分析

优势

园林,位置,开发商品牌

 

劣势

产权仅剩32年

 

整体点评

纵观福山区楼盘,总体还处于一个低端的水平,无论是售楼处的装修还是置业顾问的素质,融科林语在售楼处的装修以及园林绿化做得不错,置业顾问素质相对高一些,个人感觉融科林语与楼盘的整体定位比较符合,再加上开发区的优越地理位置,本项目吸引了一部分东北人前来置业,主要还是养老。不足之处就是项目产权仅有32年,是一些年轻人选择的阻点。

 

                     

 

项目名称

 丽景蓝山

项目地址

烟台市福山区福海路与南苑街交汇处

销售电话

6988677/6988777

开发商

山东邦捷企业集团有限公司

设计单位

 

营销代理

 

物管公司

锦绣物业

物管费

(元)

 

是否含电梯费

营销推广

山外山全案代理

推广媒体

 

主题定位

 

项目规划

总体

规划

占地面积

5.14公顷

建筑类型

多层 小高层 高层

建筑面积

12万平米

项目规模

7栋多层、7栋小高层、4栋高层

绿化率

40.2%

容积率

1.85

工程进度

1期完工,2期在建

交付日期

2期部分9月份交房

后续供应

后期有多层产品

小区配套

 

车位

 

租售方式

 

户型组合

户型概况

50-140平米主流户型,

单间

面积区间   约50—60  m2

二房二厅

面积区间   约74—95 m2

三房两厅

面积区间  

四房两厅

面积区间

其他

 

总户数

803

项目销售

推出日期

 

 

销售现状

11#、12#楼基本售罄, 小户型房源基本没有

价格

范围

 

最高价

4700(多层 )

最低价

4290 (多层)

均价

约4500

价格层差

 

价格

走势图

 

热销类型

60—100中小户型

滞销类型

     面积稍大的三房户型

项目分析

优势

位置比较优越,产品丰富

劣势

 

整体点评

产品位置优越,类型丰富,以中小户型为主,比较热销。

                             

 

 

项目名称

 御花园

项目地址

烟台市福山区福海路南首

销售电话

6307111/6307999

开发商

御花园置业

设计单位

深圳宗灏建筑师事务所

整合推广

领航·麦高

物管公司

深圳东华物业管理有限公司

物管费

(元)

多层0.7高层1.3

是否含电梯费

全案策划

易胜达

推广媒体

折页、户外、单页

主题定位

 

项目规划

总体

规划

占地面积

294亩

建筑类别

高层、小高层、多层

建筑面积

40余万平米

建筑风格

 徽派建筑风格

绿化率

35%

容积率

1.93

工程进度

1期竣工

交付日期

1期部分楼房已交房

后续供应

2期

小区配套

 

车位

4141

租售方式

 

户型组合

一房一厅

面积区间     54.27      m2

二房二厅

面积区间     71.5—102  m2

三房两厅

面积区间     119.42—122.45  m2

四房两厅

面积区间               m2

其他

 

总户数

5000

项目销售

推出日期

2009年8月23日开盘

销售现状

一期房源不多

价格

范围

 

最高价

 

最低价

3200

均价

4500(多层)

价格

走势图

 

 

 

 

 

 

热销类型

 

滞销类型

    

项目分析

优势

   产品形态风格鲜明,中小户型为主力

劣势

   区位风水问题,项目地块曾有一部分是坟场

整体点评

   徽派建筑的尝试,在烟台极具风格,但由于本地客户群体的不认可以及项目地的坟场问题,使得项目目前处于一个瓶颈期,客户多为外地,福山本地客户极少。

                   

 

项目名称

 福景天地

项目地址

福山区福海路与同福街交汇处

销售电话

6363666

开发商

烟台城西房地产综合开发有限公司

设计单位

 

营销代理

山东天地人

物管公司

烟台城西房地产综合开发有限公司物业

物管费

(元)

0.8—1

是否含电梯费

营销推广

 

推广媒体

 

主题定位

 

项目规划

总体

规划

占地面积

2万平米

建筑类型

小高层

建筑面积

5万平米

楼层情况

11层

绿化率

40%

容积率

2

工程进度

一期基本封顶

交付日期

2010年年底

后续供应

 

小区配套

 

车位

1:1

租售方式

 

户型组合

一房一厅

面积区间  

二房二厅

面积区间    63—79  m2

三房两厅

面积区间    88—109 m2

四房两厅

 

其他

 

总户数

一期185户

项目销售

推出日期

2010.5.9一期开盘

销售现状

房源较为充足

价格

范围

 

最高价

 

最低价

4000

均价

4200

价格

走势图

 

热销类型

 

滞销类型

 

项目分析

优势

小户型

劣势

项目规模较小

整体点评

项目以中小户型,两房为主,比较受年轻人青睐,但由于项目规模较小,对投资客户群体的吸引不大。

                 

 

项目名称

 福泰阳光

项目地址

福山区天府街与太华路交汇处

销售电话

6336777

开发商

烟台宏荷房地产开发有限公司

设计单位

同济大学建筑设计研究院

营销代理

 

物管公司

富豪物业

物管费

(元)

1

是否含电梯费

全程推广

力瑞广告

推广媒体

 

主题定位

 

项目规划

总体

规划

占地面积

 

建筑类型

小高层

建筑面积

35494 m2

住宅面积

29792 m2

绿化率

 

容积率

 

工程进度

基本封顶

交付日期

2011年交房

后续供应

 

小区配套

沿街1—2层商铺

车位

 

租售方式

 

户型组合

一房一厅

面积区间 

二房二厅

面积区间   72.88—91      m2

三房两厅

面积区间   97.62—114.72  m2

四房两厅

面积区间    

其他

面积区间

总户数

 

项目销售

推出日期

 

 

销售现状

销售大半

价格

范围

 

最高价

 

最低价

 

均价

4100—4200

价格

走势图

 

 

 

 

热销类型

 

滞销类型

 

项目分析

优势

小户型

劣势

项目规模较小

整体点评

项目位于天府街,位置较为优越,以两房的小户型为主,户型设计较好,但项目规模较小。目前销售大半,多为团购客户。

                   

(注:融科林语是开发区的楼盘,放在福山区仅作参照)

小结:

从此次调研来看,福山楼盘户型区间较大,40260不等,产品形态上多样性也很明显,既有超高层、高层、小高层又有多层和公寓。

福海路沿线区域户型几乎涵盖了整个福山区的全部户型和产品形态,显出发展的多样性,并且在产品的设计上有不少特色。
   
河滨路沿线区域追求一种雅居和奢华的生活态度,河滨路优美的自然风光成为该区域楼盘的一大卖点,并极有可能缔造一批高品质的楼盘。
   
其他区域产品形态也很丰富,以中小户型为主流,在产品特点上不太讲究,追求质朴实用,富豪新天地、德胜凯旋花园的出现也应该是印证这部分区域正在转型的标志。

从各楼盘的销售以及客户认可程度来看,高品质的大盘最受欢迎,如星河城,香逸中央等楼盘,从侧面反映了目前福山客户群对未来地产市场的需求方向。购房已不仅仅是满足居住需求,更高的要求物业、小区配套、人文景观甚至居住的品味要求。可以说福山地产进入大盘开发的时代。

第四部分   楼市客户分析

  福山地产市场不同于芝罘区、莱山区、开发区,芝罘区作为烟台城市中心区域,人口密集、商业密集、市政配套完善,客户群体庞大;莱山区在市政的主导发展方向之下,不仅拥有者优越的海景资源、优先的行政资源,还拥有数十万人的大学城,同时,莱山区是韩国等外籍人口聚居的区域;开发区凭借工业的发展,带来大批的外来打工人口,刚性需求极为明显。相比之下,福山人口较为稳定,楼市客户群体较为单一,主要为福山城区客户群体、乡镇客户群体以及周边栖霞、海阳的部分客户群体。随着城市一体化发展的深入,福山工业园区壮大,福山楼市客户群体也将呈现多元化。

目前,福山楼市客户群体主要有:

开发区客户群:由于福山区紧邻开发区,随着开发区房地产价格的上涨,以及福山区楼盘品质的提高,开发区企业员工涌入福山区购房置业,成为福山房地产市场的主要特征,该部分人群主要为民营企业管理人员,外资企业职员,处于适婚年龄或刚刚成家。
   烟台市区客户群:随着红旗路隧道的开通,福山与芝罘市区真正实现一体化。

市区中低收入群体与拆迁户,因为福山较低的房价,开始转向在福山区购房。(比例不大)

区内客户群:主要为福山本地的机关事业单位干部与福山高新技术园区的企业员工。

第五部分  调研总结

三年前如果有人要在福山买房一定会招致身边朋友同事的不解和质疑,从烟台市的版图上看,虽然福山处于烟台的“正中心”,但由于历史等原因,福山在整个烟台市民眼里几乎成了脏、乱、落后、土的代名词。因此在芝罘区、莱山区、开发区楼市风起云涌的时候,福山区似乎成了烟台房产的“弃儿”。 毕竟,芝罘区商业、行政、交通、医疗、教育等各方面配套完善,;莱山区大学城、外籍人口的聚集、开发区楼盘在工业发展、外来人口刚性需求的推动下遍地开花。去一个交通不甚便利,大部分集中供暖和天然气尚未开通的地方买房,难怪招致不解。

然而随着城市化进程的加快,烟台市政府“东扩西进”发展大烟台的城市规划策略的推进,福山的楼市也逐渐升温,经历了08年的考验,09年的福山楼市呈现一派繁荣景象,近30处在建项目也反映出投资者对这块市场的看好和肯定。以至于业内人士称福山为烟台地产的一匹黑马。

28个在建(在售)地产项目

2009年的福山地产用“热闹”一词形容比较恰当,28个在建(在售)项目,既有外地开发商大大手笔,如星河城、香逸中央等;又有本地开发商的小规模试水,如富丽花园、福景天地等。目前,福山区房地产项目数量之多、分布之密集的确令人瞠目结舌。据业内人士初步估算,以区内福海路和汇福街交叉点为轴心,仅仅方圆1公里的范围内就集中了各种类型、各种档次楼盘15处,预计周边未来总人口数将达到10万。

目前,福山区共有约28个在建房地产项目,其中2009年开工17个项目共计69.3万平方米。

    俯瞰整个福山区,在夹河西岸沿河滨路打造出多个生态型、宜居化的河景高档小区;而福海路两侧及格中以北等地段则以房地产开发及旧城改造项目为重点,按照福海路7个节点的不同功能区划,引进社会资金进行整体开发,全面提升福海路的综合功能,提升土地使用价值,集中建成了一批特色化、人性化的住宅小区;此外,一批“城中村”改造、旧城改造工程的逐步推行,在改善城区群众的居住生活条件的同时,也加快了福山区的城市化进程,城市面貌发生了显著变化。

    价格优势仍是王牌

2010年上半年在国家房产新政的严厉调控下福山楼市仍持续热销,调查显示:2010年福山区5月份开盘的项目开盘当日实现销售率60—80%,甚至个别楼盘开盘当日销售量达90%以上,在全国楼市一片观望气氛中,如此高的销售率不能不算是个奇迹。

 是什么原因促成了福山区房地产市场的火爆局面?业内人士表示,在地段不占优势的情况下,福山区楼盘还是凭借自身超高的价格优势实现了销售业绩上的突破。

从价格上来看,福山楼盘价格从2002年起步的每平方米700元开始,在2007年已涨到每平方米3200元,到2010年上半年最高端的楼盘却仍只有4000元至4500元不等。而同期在芝罘区、莱山区,每平方米5000元以下的房子已难觅踪影,开发区楼盘也早已突破了每平方米5000元。的确,在消费者看来,吸引他们在福山买房置业的,是福山区相对便宜的房价。

同质化竞争下的品质较量

纵观福山楼盘分布,主要集中在福海路、松霞路、河滨路,其中以福海路最为集中。相对集中的地理位置,楼盘同质化较为明显,面对较为稳定的客户群体,激烈竞争下楼盘品质成为开发商关注的重点。“开发一片,配套一片,完善一片”已成为开发商普遍采取的经营策略。与生活紧密相关的物业服务、配置配套等都已得到重视,暖气、天然气也于2008年在全区大面积开通,项目的结构布局也由原来的单一建筑,逐步发展为复式、小高层、高层等多样化户型。(未完)

 

 


友情链接:
AD-lodfgdfgfggo
鲁ICP备12001384号 版权所有:山东峻德市场研究 Copyright 2011 ytjunde. All Rights Reserved
紧急联络电话 :13589856303 公司地址:烟台市芝罘区通世南路1861创意产业园区C6号楼6层 
电话:0535-6850345 传真:0535-2128303 E-mail:[email protected] 
技术支持:TimWeb 天牧科 友情链接:995 389 559